繼上海“七星級酒店”———朱美拉酒店可能夭折之后，上海第一家由國際酒店管理集團接管的精品酒店———璞邸酒店也于9月29日在上海聯合產權交易所掛牌，開始“四度叫賣”。業主方為何要執意出售此項目？該項目為何屢屢流拍？多次流拍的背后又隱藏了怎樣的玄機？

　　璞邸酒店是法國雅高酒店集團在中國區的首家精品酒店，其業主方為上海南利置業有限公司(下稱“南利置業”)。算上這一次掛牌，璞邸酒店已在上海聯合產權交易所露面了4次。

　　業主方連年虧損　媒體暗指璞邸是促因
　　
　　上海聯合產權交易所公布的信息顯示，2007年、2008年，南利置業連續兩年虧損，去年的主營業務利潤虧損甚至達到了307.97萬元。有關媒體據此認為，“高端的硬件和房間的高報價卻并沒有為酒店的業主方帶來高額的回報”，從而暗指璞邸酒店業績不佳。

　　事實上，在璞邸酒店第一次掛牌出售之后，《第一財經日報》曾有報道透露，“璞邸酒店開業1年的利潤已經達到1000多萬元，整體入住率可以達到70%左右，經營業績不俗。”

　　彼時，南利置業方面也曾向媒體公開表示，出售是因為以房地產開發起家的南利置業現在做了策略調整，要回歸主業，出售所獲資金將用于接下來的房地產開發投資，而且今后也基本不太會涉及酒店業。

　　由此可見，南利置業掛牌出售璞邸酒店與其經營業績并無直接聯系。

　　無權“管”業主　雅高陷入被動局面

　　此前，雅高集團在接受媒體采訪時曾無奈表示，業主方股權變動并不是酒店管理方可以決定的，作為雅高麾下在華第一家也是至今唯一一家新業態代表，璞邸酒店頗具意義，雅高當然希望可以繼續經營，但假如接盤者無意做酒店，雅高也會和南利置業根據合約解決問題，雅高中國區有關人員曾向媒體表示，“不論璞邸酒店結果如何，我們都不會放棄在華發展精品酒店業態。”

　　最佳東方CEO喬毅先生認為，如果璞邸酒店新的業主方不愿涉足酒店行業，那璞邸酒店勢必面臨撤出，這對雅高來說將是一大損失。同時，這也折射出酒店業在中國圈地擴張的一個問題——管理集團通常不愿意出資，只愿意純粹管理，因此，一旦業主方策略調整或與管理方發生矛盾，管理方就很被動。比如此前上海新天地兩豪華酒店的停工、廣州威斯汀酒店的出售，這都使管理方異常被動。事實上，目前僅有香格里拉、半島等少數酒店集團采取參股或控股酒店物業方式管理，擁有一定的話語權。

　璞邸“四度叫賣”　掛牌價格“曲折前行”

　　上海聯合產權交易所掛牌信息顯示，本次股權轉讓的項目主要資產為位于上海市盧灣區雁蕩路99號、101、103、105號的南利企業大樓，建筑面積為9655.85平方米,其中103號1樓(建筑面積350.39平方米)租賃給蔡令喻經營餐飲，租賃期自2009年4月30日至2015年4月29日止；4-8層為酒店。另一處資產為魯班路197-211號501室辦公房產,建筑面積675.11平方米。

　　去年7月20日，南利置業100%股權第1次掛牌價格為3.05億元，3個月后，掛牌價格降為2.35億元，09年1月，掛牌價格再度下降，僅為1.95億元。9月29日，該項目再次掛牌，價格又重新上升為2.71億元，僅相當于初始掛牌價的8.8折。

　　根據上海聯合產權交易所公布的財務資料，璞邸酒店目前背負約1.7億元左右的負債，這意味著實際收購總成本將達到4億元以上。資料顯示，上述酒店的總建筑面積為9656平方米，折合單價每平方米大約4萬多元，而周邊地區的新建住宅價已高達8.5萬元/平方米。

　　盡管璞邸酒店的報價偏低，但大多數地產行業人士都不看好上述酒店的掛牌轉讓。“報價太高了。”五合國際智庫總經理鄒毅說，超過4萬元/平方米的報價，將很難引起投資者的興趣，再次流拍的可能性非常大。

　　多次流拍的背后：行業投資由熱轉冷

　　受上海世博會舉辦的影響，2006年開始，上海曾經興起一股酒店投資熱潮，包括瑞安、世茂在內的眾多一線地產商都在上海大力發展中高級酒店。“酒店+地產”的投資模式曾一度在上海主要的房地產公司極度盛行，璞邸酒店便是在這樣的大背景下開業的。

　　2007年6月8日，上海璞邸酒店正式開門迎客。由于它是上海第一家由國際管理集團管理的精品酒店，開業伊始便引起轟動，其最貴房價曾一度達到1.4萬元一夜。

　　隨著經濟的回暖，上海酒店的經營情況雖然有所好轉，但經營業績仍然普遍不理想。邁點信息中心的數據顯示，1-7月份，上海星級酒店平均出租率僅為47.67%，平均房價僅為551.91元。然而，有關數據顯示，2009~2011年，上海星級酒店的客房數量還將分別增加6009間、7261間和2703間。也就是說，到了2011年，上海的星級酒店客房數量將比2008年增長50%左右。

　　邁點網曾呼吁業內人士進行世博“熱”下的“冷”思考，上海旅游行業協會飯店業分會秘書長裘永強、中國旅游研究院副院長戴斌、錦江國際酒店管理有限公司副總裁吳曉春、海盛高酒店投資發展有限公司總經理瞿彪等業內人士也曾紛紛呼吁投資者理性看待世博效應，理性投資。

　　“市場需求有彈性的，但是酒店產業供給一旦現實化了，則很難退出市場。”戴斌教授在接受邁點網記者采訪時表示

　　事實上，部分酒店投資者已經意識到酒店供應的過剩，但卻已處于“騎虎難下”的境地，只能通過掛牌出售、轉租等方式來轉嫁風險。