今年以來在全國土地市場上少有露面的合生創展（00754.HK，下稱“合生”）近期在寧波慈溪“悄悄地”大舉圈地36幅，共計153.06萬平方米，折合每平方米地價不足900元，這個“低價抄底”的個案幾乎被全國各地層出不窮的新“地王”所掩蓋。

　　據了解，這些地塊均在慈溪市杭州灣新區內，臨近杭州灣大橋，將發展成一個包括商業、住宅及酒店等物業形態的城市綜合體。在此之前，合生已在天津開發了一個類似的大型項目，從目前的公開資料看，慈溪項目將成為合生在國內開發的第二個城市綜合體項目。

　　而隨著合生近幾年在住宅開發領域的市場份額呈現下降趨勢，大型城市綜合體項目似乎正成為這家曾被萬科董事長王石稱為“地產航母”的公司轉型的最新目標。

　　唯一的競價者

　　事實上，早在去年就有消息稱，合生將到寧波慈溪建一個長三角最大的項目。

　　事情源于2008年6月，合生董事局副主席項斌親自帶隊到杭州灣新區進行考察。據消息人士稱，當地由慈溪市委書記負責接待，規格十分之高，雙方很快達成初步意向。

　　今年9月24日，合生發布公告稱，合生的項目子公司寧波合生錦城房地產有限公司，與慈溪市國土資源局簽訂了34份土地出讓合同；雙方將于今年12月31日前簽訂剩下2份土地出讓合同。

　　而上述地塊的出讓早在7月30日已進行，當時合生的全資子公司上海合生房地產開發有限公司（下稱“上海合生”），通過慈溪市公共資源交易中心公開的招標程序，出價13.6522億元，競投得36幅土地的使用權。這也是慈溪市國土資源局為出讓這些土地而定出的底價，折合每平方米土地約891.95元。

　　這36幅土地位于寧波慈溪市杭州灣新區西北部，可用作住宅、商業和酒店的用途。其中，商業及酒店用地的使用權期限為40年，住宅用地的使用權期限為70年。

　　底價成交的原因在于，當天的競拍只有合生一家公司報名。“我們當時有一些其他的附加條件，比如必須是國內排名前十的地產企業，還有必須有曾經開發過大型城市綜合體項目的經驗。”當地一位政府人士表示，整個拍賣過程并無“貓膩”，只是這些附加條件讓許多地產企業“望而卻步”。

　　消息人士透露：“慈溪當地政府的官員還去天津考察過合生開發的項目，對這種模式相當滿意。”根據協議，合生須分五期支付土地出讓款，其中今年12月31日前支付3.72億元。上海合生已于7月28日為上述土地招標支付1.37億元訂金，用作支付首期土地款。

　　慈溪板塊的價值

　　不過，這并非合生在寧波的第一個地產開發項目。在此之前，合生就已經在寧波鎮海的高教園區“小試牛刀”，2006年開發了規劃面積約55萬平方米的大型別墅區“寧波合生國際城”。“這個項目二期還在定價之中，一期賣到了1.3萬元/平方米，就當地市場看，價格上算非常成功的一個項目。”消息人士表示，這個既有案例讓慈溪當地政府吃了顆“定心丸”。

　　不過，合生也并非是第一個看中寧波地產開發前景的地產企業。包括金地集團(600383,股吧)和保利地產(600048,股吧)在內的全國性開發商都已經在寧波大量拿地，由于這些開發商資金實力雄厚，一度將寧波地價推高，一些本地開發商在高地價的“壓迫”下被迫轉到郊縣甚至其他城市尋找機會。

　　為對接杭州灣大橋而設立的杭州灣新區目前是慈溪市相對較新的發展區，當地政府對該區域預期很高，被視為寧波北部的經濟中心。

　　“合生的這個項目，也正是慈溪所缺失的，這幾個板塊可以很好地提升杭州灣新區的形象，同時也是比較好的概念工程。”浙江省寧波房地產協會秘書長許錫生表示。這是連接寧波和上海的一個重要區塊，從未來看，肯定有升值潛力。

　　此外，由于近兩年寧波主城區的地塊比較稀缺，許多地產商都紛紛出城，到慈溪、余姚、奉化等地拿地，而慈溪的地理位置相對優越，吸引了包括華潤置地在內的一批品牌開發商進駐。今年7月，綠城集團也在慈溪拿了一塊地。

　　與此同時，慈溪的房價也水漲船高，梵石花園的開盤價已高達1.7萬元/平方米，綠城在慈溪開發的玫瑰園售價達2.1萬元/平方米，價格絲毫不輸給寧波市區。“慈溪的人均消費比較高，而且靠近上海，所以很多開發商都來‘淘金’。”許錫生說。